美國買房指南:常見的買房問題|常見的買房糾紛(不斷更新)

由於美國貸款、看房、買房的眉角很多,這篇想整理一些雜七雜八跟買房有關的問題或案例,如果有問題或想法也歡迎留言補充。以下言論僅供參考,歡迎討論。


案例:在看Disclosure的時候發現有比較重大問題(漏水、地基等等較大問題),事後實際維修花費遠超預期而責怪房仲。

邊緣觀點:雖然說房仲在義務上會協助買家導讀disclosure,但是我也再三強調過了,詳讀disclosure是買家自己的責任。首先inspection本來就只是baseline最底線的參考,沒有寫上去的不代表沒有問題。再說一旦出現比較大的問題,問inspector他只能解釋現象但不會給估價,這種時候你有比較熟的contractor可以問問最壞的情況,甚至帶contractor到現場評估。為什麼說漏水跟地基很麻煩,因為就算看了外觀,很多時候沒有實際打開牆壁、打開地基,沒有辦法進行最準確的評估。如果對房子沒有太大興趣一旦屋況踩到紅線就該止步了,如果對房子很有興趣應該要透過各種管道去多方了解問題,全盤了解之後自己做最好跟最壞的打算,而不是當初問一嘴房仲,之後再去怪當初房仲的決策有問題。

說難聽一點又不是房仲要住,房仲也沒有透視眼不會觀落陰,哪知道小問題會不會變成大問題,一旦銀貨兩訖之後房仲沒有義務管你的房子到底發生什麼事情。再三謹記,買房這件事只能相信自己。


案例:簽字之後還沒住進去新房結果房子有東西被偷走。

邊緣觀點:當房屋成交之後記得要盡快換鎖以及安裝security camera,有些宵小會盯著房屋動態去看是否有物件進到pending,因為通常屋主都不會馬上進駐而造成一個可以趁虛而入的空檔,為了避免遭竊,盡量提早做好防範應對。比如說戶外先裝一些感應式的燈,或者智能裝置定時開關製造有人在家的假象,雖然防君子不防小人但是聊勝於無。


問題:可以跟房仲要返點?(退佣)

邊緣觀點:無論是房仲主動提出,抑或是買家要求,雖然說在華人圈退佣是一個蠻常見行為,但天下沒有白吃的午餐。有人貪小便宜談退佣,結果在出價上沒有注意房仲誘導,多出了不少錢才拿下offer,因小而失大。也有人跟房仲談好有條件返點,但在合作期間溝通不良,最後雙方對返點有歧見導致爭執。我說白了就是貪,其實只要不返點就沒那麼多破事了。我個人長年做接案攝影,完全理解專業服務有價,所以該給多少的我不會吝嗇,不該要的我也不會去跟別人討。相對的就買房來說,大家在商言商大家都照規定來,你幫我把關我也絕對不會虧待,在看房的過程中審核房仲的契合跟專業程度是否能匹配跟我走到最後,是我最在意的。


案例:鑑價結果遠遠低於出價,二次鑑價要等兩週,超過利率鎖定期限,需要多付錢買點。

邊緣觀點:這個部分可能有幾個問題。一般情況出價都會跟估價差不多,但在一個快速上漲等市場可能鑑價會跟不上出價,買家要有自掏腰包補差價的覺悟。另外一個情況是房仲鼓吹加價得太嚴重,有可能出了遠高於市價的價格。加上疫情之後鑑價的速度非常慢,一兩週內能完成都算老天保佑,更何況想要二次鑑價的話時間幾乎是沒辦法預料,如果出價金額沒有太大信心,offer一定要有appraisal contingency給自己留一條退路,不然浪費時間還血本無歸、得不償失。至於貸款問題如果真的超過期限但當初鎖定的利率很好,多付錢買點也是沒有辦法,就算立刻重新跑貸款,風險也大增,務必審慎評估。

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