美國買房指南:Disclosure怎麼看?買房減少踩雷的關鍵

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當買房進行到考量是否要出價的階段時,會跟賣家要求看一間房子的Disclosure。雖然房仲一開始可能會導讀房屋報告,每一次你想要出價的時候也會跟房仲討論,但是買房這件事情沒有人可以百分之百相信,最終你只能相信你自己,因此自己看懂房屋報告不但至關重要,更是是買家自己的責任。Disclosure動輒數十上百頁,如何快速掌握重點?在疫情之下美國看房也較為困難,很多人選擇線上虛擬看房搭配看Disclosure,因此房屋報告的判讀重要性又更增加。這篇文章會著重在如何判讀一個物件的報告,盡可能讓大家少走彎路。

如何看Home Inspection

通常一份Disclosure我會先找Home inspection,有些賣家不會做有些賣家會做,如果是十年左右相對新房也許可以接受不做;如果是相對年代較久的房子建議還是要看Home inspection或者加入inspection附加條款,保障自己在買之前完全了解房屋狀況的權益。

一份Home inspection會註記發現有問題的地方,如果好一點的報告還會有照片(快速翻閱查找,通常會有粗體或不同顏色的字),要注意基本上沒有完美的房子,就算是再貴的房子一般來說都會有大大小小的問題,閱讀一份Home inspection的主要目的是於在全盤了解房子的狀況之後,能夠配合自己的預算更合理有計劃的出價。

如果加總大約是數千塊的維修其實算是狀況還ok的房子,曾經看過一個很喜歡的房子什麼都很好,但是報告一看地基有問題,這種一修就要破萬,而且因為地處山坡,很可能幾年就要維修一次,只好放棄。

如果報告有看不懂的地方可以打電話去問製作報告的公司清楚詳細情況,他可以釐清但他不會提供維修報價,需要自己查或者找Contractor估價。還有注意如果問題是在房子外面,比如說屋頂排水管發霉,如果你看的房子是有HOA的話,通常HOA會負擔,並不用自己出錢,只要你成為Owner的時候跟HOA報修就行了。

如何看Termite Inspection

美國多半是木造房,所以白蟻問題對於房子來說是比較需要注意的地方。也因為白蟻問題常見,普通的白蟻狀況並不是絕症,只是需要花錢跟時間修理而已。通常這份報告裡面會有估價的,可以看清楚是否可以負擔,這部分一樣如果是有HOA的房型,問題在外面的話也是HOA需要出面處理,可以事先確認。

如何看Natural Hazard Disclosure(NHD)

這份報告是了解這個地點的所在位置週邊的了解周邊區域是否為洪水區、是否為火災區、是否位於地震帶、土質等等,如果是可能有特殊天然災害房子再保險方面有些會強制加保。比如以南灣來說的話聖荷西地區有些地方會是Fluid zone,記得這是根據百年來的紀錄來標示,大家可以根據實際情況來評估。以及房子的周邊是否有特殊污染的工業,是否有管線經過,都會在這個報告中披露。

HOA報告

如果是沒有HOA的Single Family House就不會有HOA,如果是其他社區的Condo就會有HOA,注意是否有Litigation訴訟或其他法律糾紛,若有,可能會影響貸款

還有一些不完全屬於上述範疇的文件,比如說房子的維修紀錄,房子的裝修紀錄,包含是誰裝修、動了哪些部分、有沒有permit這些都是要進行了解的部分。曾經看過一間房子內裝很漂亮,是房仲買來翻修再出售的物件,不但有打掉牆壁,還修了很多水電的部分,可以說是整個內裝該動的都動了。然而對於房屋進行大改之後卻沒有Contractor的聯繫方式,無法得知詳細裝修情況,施工品質無法保證,同時賣家也表示沒有申請permit就動工,代表這些動工不一定符合City規範,施工途中也沒有人做第三方公正的查核,未來若有問題都是擁有者自行承擔,因此雖然還蠻喜歡的但考量到風險還是果斷放棄。

最後重申我不是專業的房仲,這篇文章是以我自身購屋經驗從買家的角度來看房屋報告,不太可能方方面面都顧及盡善盡美,從另一個角度來說,這些都是新手該了解最基礎的部分。如果有人有更多關於理解房屋報告的新的歡迎留言補充跟大家分享。

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