美國買房指南:如何用5%頭期款逆轉勝?灣區小資買房經驗分享

擁有自己的房子是許多人的人生目標之一,但買房對絕大多數人來說還是有許多大大小小的阻礙,整體來說還是有相當的困難度。舊金山灣區房市原本就炙手可熱,普通的物件都動輒百萬,身為第一代移民小白,從來沒有想過能夠來美國沒幾年就買房,但是因為各種因緣際會,最後竟用5%頭期款拿下理想物件。這篇文章主要分享我們夫妻新手買房的心路歷程,也給同樣在這條路上的朋友作為一個參考。

美國買房流程|美國買房步驟

  • 準備階段
    • 了解自身收入情況
    • 準備頭期款
    • 美國買房家人可以匯多少錢幫忙頭期款?
    • 準備信用分數
    • 跟貸款公司/銀行打交道
  • 看房階段
    • 與房仲共事
    • 看房前做功課
    • 做看房筆記
    • 了解自身需求
  • 出價階段
    • 美國買房如何對房子市值估價?
    • OFFER怎麼出?了解三種附加條款
    • 什麼是BUYERS LETTER?買家給賣家的信
    • 我們的出價經驗
  • 收尾階段

準備階段

在確立買房目標的同時,有些事情可以越早開始越好。

了解自身收入情況

買房是一個長期的事情,在進入準備期要評估自身的收入狀況是否穩定,了解每個月為貸款分期付款、房屋稅所花費的開銷總額是不是能負擔。

準備頭期款

買房最大的痛點之一一直都是頭期款,頭期款就算出再少也仍然需要一定程度的金額。開源方面,除了本薪的工作之外,若時間有餘裕可以看自己的能力做兼職;節流方面,平時開銷不外乎食衣住行育樂,能縮減多少開支看個人存錢的決心,尤以租屋為最大宗開銷,如果能夠接受多人合租可以省下不少錢。

頭期款當然是越多越好,頭期款少一定是處於劣勢,但是每個人的狀況不同,拿不出更多也沒有辦法。但是在灣區買房很多人以為一定要有20%頭期,甚至很多市場上的買家隨手一掏就是40% 50%頭期,是不是5% 10%頭期永遠買不到房子呢?後面就會告訴大家如何用有限的頭期被接受出價。

美國買房家人可以匯多少錢幫忙頭期款?

如果家人可以幫忙頭期款,每人每年有一定數額的免稅贈與,如果家裡有很多資源可以運用,那長時間規劃可以年年都匯一筆錢累積起來用。如果這筆錢放在你的戶頭超過三個月就等於算是你的可以自由運用,如果是買房之前三個月內才匯這筆款項,就需要簽一些文件證明這筆錢是贈與不須歸還提供買房使用。

準備信用分數

如果剛來美國是沒有任何信用分數的,在銀行開了戶頭之後要盡早申請信用卡累積信用分,即使是需要付錢或者存多少額度就刷多少的卡也值得馬上擁有。高信用分的好處是因為可以拿到比較好的貸款利率,一般來說至少要720分以上。如果沒有信用分數或者信用分數不好,貸款利率就會高上別人許多甚至被拒絕貸款。

跟貸款公司/銀行打交道

如果頭期款差不多了,快要進入看房階段之時,可以開始諮詢各家銀行或貸款公司根據自身條件提供貸款額度跟利率。貸款機構有一類是知名大銀行,通常不會有什麼大問題,另一類是專門的貸款公司。在灣區無論你選擇哪一種,都要確定貸款能儘速審核通過,據聞有些網路貸款公司不熟悉灣區的Closing速度,有可能導致延誤。另一個說法是貸款公司適合做refinance,大銀行做買房貸款,大家應根據自身需求評估。

參考文章:美國買房指南:美國如何貸款?為什麼銀行送五十萬幫助我買房

看房階段

與房仲共事

在看房的初期我們接觸第一組仲介是台灣人,我們看了第一間房子問了很多問題,對方也都有問必答,對於新手小白看房心裡還蠻踏實的,於是覺得可以繼續合作。但是後續約了看房,到了比較超出預算的房子時仲介就一問三不知,連續幾間仲介都明顯心不在焉,其中一間甚至連看都看不了,因為他沒有帶舊式的開鎖工具。當天看完房就很不舒服立刻跟他主管反應,沒想到對方也沒有要進行了解或檢討的意思,我們就決定不繼續合作。

每一個房仲都有自己的個性跟做事風格,所以你得找到跟自己對盤的仲介。後來我們接觸了幾個不同的房仲,讓他帶我們去看房,問他們各種問題,藉此去觀察每個房仲的對於房屋、周邊區域的了解程度,以及對客戶的態度,是不是有把客戶的要求跟在意的事情聽進去,有沒有適時的給一些建議。從其中選擇了一位跟我們走到最後。畢竟要花這麼大一筆錢,房仲也會獲得相應的報酬,就像在面試一樣,在合理的範圍內互相了解,如果不適合就不要浪費彼此時間。

看房前做功課

大家工作生活都很忙碌,有些人是完全交給仲介去篩選,也有些人喜歡親力親為,無論是何種過程,了解物件對買家自身是非常很重要的,畢竟要住的人是你自己,還是要慎重。

參考文章:美國買房指南:看房前準備作業,各種網路工具肉搜實戰

做看房筆記

在看房的當下把房子的狀況好壞問題快速記下,回去之後如果有時間可以整理出來。我個人是習慣利用Google的My Maps來做地圖方面的筆記,把看過的房的全部點出來,並把看房的筆記整理進去。在這張圖上同時標記出一些重要的地點比如說工作地點、買菜超市地點Costco/Trader Joe’s等等這些常去的地方,相反的也可以標示出絕對不要靠近的地方,比如說治安堪憂的區域、或者噪音太大的區域。這樣做最大的好處就是把地理位置視覺化來了解自己的房屋選擇,很直覺可以了解有興趣的物件的地理位置,更可以用不同顏色或圖示表示最終的喜好程度讓筆記一目瞭然。當這些數據越來越多之後就會越有價值。

在選擇房子的時候地點是很關鍵的因素,但又地點對於每個人來說的接受程度又不同,如交通、學區、治安、噪音等等,如果不親自到現場看房就會很難了解。至於房子本身除了審美觀的不同,格局跟採光基本上是比較難改變的。

參考文章:美國買房指南:看房注意事項,魔鬼藏在細節裡
參考文章:美國買房指南:幾個美國常見的房屋類型,優缺點比較

了解自身需求

在還沒看房的時候可能對於想要的房子會有一些想像,好像大概知道想要什麼,卻又沒有辦法很具體的說出來。不過在看越多房子以後,無論是藉由視覺的印象或者看房筆記的整理,對於理想中的房子的樣貌會越來越清晰。

我們自己的話看房的需求以自住為主,對象只有夫妻兩人,以住5到10年左右為出發點,所以學區並不是相對看重,主要看點為房屋(格局、採光、內裝風格、屋況)跟周遭環境安全性為考量。

出價階段

看好了屬意的房子就進到出價的環節,出價分為兩個部分,第一個就是要評估出多少錢,第二個要決定Offer怎麼寫。

美國買房如何對房子市值估價?

除了可以在MLS上面比較同樣房型同樣地點的成交價格,也可以參考Redfin、Zillow各大房產網站的估值,有些高、有些少,再加上你親身看房內部保養狀況的經驗以及讀了Disclosure對房屋狀況的掌握,最後來綜合進行評估。

參考文章:美國買房指南:Disclosure怎麼看?買房減少踩雷的關鍵

Offer怎麼出?了解三種附加條款
  • 什麼是Loan Contingency?如果擔心自己因為任何原因導致貸款沒有通過,或是貸款金額不足也調不出現金的情況,則可以選擇退出拿回押金。
  • 什麼是Inspection Contingency?如果因為房屋檢查有不可接受的因素,且與賣方協商破局,則可以選擇退出拿回押金。
  • 什麼是Appraisal Contingency?如果因為鑑價估值跟出價差距太大,則可以選擇退出拿回押金。

根據仲介還有我們實際在市場中出價的經驗,賣家在考量一個offer的時候看重的順序是:全現金>沒有任何附加條款>沒有貸款附加條款>頭期款多>=出價高>其他因素

最主要是因為萬一,萬一買家因為任何原因退出選擇不買,賣房的難度會再提高。至於為什麼會是一大傷害,當房屋回到市場上需要降價出售,大家會覺得這個房子是不是因為有什麼問題所以沒有成交而相對退卻,因此對很多賣家來說能夠將交易風險降到最低的offer是他們最關心的。

什麼是Buyers Letter?買家給賣家的信

在出Offer的時候可以附一封給賣家的信,內容文情並茂可以各種誇賣家的房子,或者你想要讓賣家知道你的經歷等等。如果寫得好,有時候能夠讓你的Offer脫穎而出,尤其是當你所開出的條件跟別人差不多的時候,或讓賣家難以作抉擇的時候,一封讓賣家印象深刻的信,「可能」獲得奇效。

因為同時也有許多人指出這是無效且可能會觸及「歧視」問題,有規範明確指出賣家不得因為買家任何自身原因比如說婚姻、人種等等做為接受offer的主要原因。打個比方,有保母職缺開放,即便雇主希望求職者是女生卻與不能公告限女,因為這會觸及性別歧視。所以接受offer之後若賣家有明確告知因為你寫的letter內容是因為覺得你有小孩很適合這個房子,沒小孩的買家若知道了甚至可以向賣家提出被歧視的告訴。

因此,賣家不能告知買家是否是因為根據Buyers letter的原因才收下offer,如果有仲介到現在還在說他能寫多厲害的信讓賣家回心轉意,應該是誇大居多。所以結論到底有沒有效,我也無法告訴你,只能說有寫有保庇。

我們的出價經驗

先說結論,最後我們5%的頭期款用沒有貸款附加條款的Offer獲得了賣家的Counter offer,我們接受了然後就進入收尾階段。這裡有兩個關鍵,第一個關鍵是了解自己需求,我們已經非常清楚自己想要什麼樣的房子,同一個社區我們看過四戶早已暸若指掌。第二個關鍵是快速下手,房源釋出第二天我們去看,第三天我們就下Offer了,大幅減少競爭者的看房機會。第三個關鍵就是沒有貸款附加條款,對賣家來說就算我們真的貸款有問題不買,他還是能拿到押金,何樂而不為,而對買家來說,貸款一定要事前一定要準備得非常有信心的狀態,將物件的資料審閱確定沒有不能貸款的風險,如此跟仲介還有銀行密切三方合作,才能把風險降到最低。至於前面幾次的出價呢,我們放了貸款附加條款,有時候即使價格比別人高也是拿不到,也有的時候別人頭期款放更多那也是意料之中的事情。曾經也問貸款專員5%頭期真的買得到房嗎?貸款專員說很多人呀,每一次的出價挫敗,都很難相信竟然會有以小博大成功的一天。

不過出價的模式也很看物件的,有些物件一上市沒幾天就一堆人看房,發出一堆Disclosure,那賣家很可能設下一個offer due date來收集所有offer,如果是這種情況基本上就會有多個Offer,每個買家開出的條件就更需要考慮到跟別人競爭,除了需要加價之外也要考慮是否要放各種附加條款。反之如果物件已經上市兩三個禮拜,喜歡而且考慮出價的話也許不需要加價太多,甚至可以視情況砍價。

收尾階段

一旦出價被接受雙方都簽字之後24小時內要將押金3%放進產權交易公司(Title company)第三方托管(Escrow),接著就是進行Appraisal鑑價,該inspection的就檢查,該跑貸款的跑貸款。如果已經過了underwriter pre-approval這個階段很簡單只要再補Pay stub跟財力證明就八九不離十通過了。

這個階段要注意會需要找一個保險專員做房屋保險的報價部分,如果有附加條款在這個階段就是看狀況雙方協調,如果沒有其他問題就是每個人各司其職一步一步到最後簽字拿鑰匙。

矽谷灣區買房經驗|矽谷灣區買房心得

沒有非買不可的房子

一切都是緣分

無論看了多少房,無論經歷過多少次失敗,無論跟多少喜歡的房子擦肩而過,告訴自己沒有非買不可的房子,如果沒有拿到只是緣分不夠,總是會有下一個喜歡的物件。

另一個角度來看,對一個房子如果有一些點過不去,那就果斷放棄,因為有些問題是不能隨著時間或改變喜好而消失的。

先不要考慮價錢,先考慮你喜不喜歡房子本身

價格很重要,但喜歡物件本身更重要

當然買房不能不考慮價錢,不過通常你會選擇去看的物件多半還是可以負擔得起的,如果對物件本身在猶豫到底要不要出價,首先應該考慮到底有多喜歡該物件,而不是優先考慮價錢。

如果出這個價錢買到你會開心嗎?

與自己競爭的出價心法

無論這個市場有多瘋狂,問自己如果出了這個價錢買到會開心嗎?如果要花這麼多錢還不開心,那還不如不要花,等待下一個物件。


從開始看房到買房我們在三個月內看了七十個左右的物件,在疫情期間釋出的物件相對少的情況下我們看房的頻率算是蠻密集的。原本我們的計劃是用一年去做功課慢慢找,但是大概平均每看十幾間就會有一間有興趣的,所以說如果真的沒有買到,看下一間就好了,永遠都會有新的房源釋出,而且如果說為了一間房需要豁出去、搶破頭或超出自己能力範圍,就算真的買到了可能也不會太高興。

而在看房的過程之中我們常常猶豫到底要不要進到出價環節,因為我們有很多其他的事情要評估,有時候價格就在購買能力邊緣,如果再加價可能就比較困難。這時仲介也是適時的提醒我們,先不要考慮物件多少錢,考慮你到底有多喜歡這個物件。如果真的很喜歡,就出自己可以接受的價錢試試,並沒有什麼損失,如果沒有喜歡到想要出價,自然可以放心跳過。

在出價的環節我們也是很難決定要如何估價,房仲告訴我們先不要考慮別人競爭也沒有關係,你們就考慮自己如果出了這個價錢跟條件買到以後會不會開心,或換言之如果沒有買到會不會太難過。這個思維也同樣適用在counter offer,當我們第一次拿到賣家想要加價以後,我們先評估我們是不是有這個購買力,再來是覺得如果想議價要講多少。我們的思考是如果我們為了這個價差再花時間來回講價,讓賣家有更多時間展示房子,失去談判時效的先機而沒有拿下房子我們會不會後悔。如果有無法下決定的時候,不如換個角度思考試試看吧。

以上大概就是第一次新手小白買房的經驗分享,如果有想到或者有朋友想要補充都歡迎留言分享。最後其實就算是專業房仲,也沒有辦法只用一篇文章完整說明白所有買房要注意的眉眉角角,這篇文章已經盡量紀錄在買房過程中所能回想起的重要細節了,希望能夠幫助那些跟我們情況雷同的小資族,在買房的過程能夠更順利~

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