這篇文章介紹買房時如何貸款，以及分享我自己的貸款方案，如果對相同方案有興趣的朋友可以到粉絲團私訊取得更多資訊。

因為灣區買家眾多，除非是全現金的買家，不然貸款準備的完成度至關重要。在貸款的部分能越早準備齊全，越有可能在關鍵時刻讓你的出價脫穎而出。

在諮詢貸款的時候不外乎就是想問能貸多少、利率多少，而這跟個人償債能力（收入、債務）還有信用分數有密切關係。可以詢問不同的銀行，也有那種貸款公司根據你的個人情況幫你放到不同的借貸公司看哪個利率對你自己最有利。

這個階段主要要注意幾點，就是要知道對方會不會pull你的信用分數，一但被查信用分數，那在一兩週內可以連續pull，只會統一扣一次分數。因為信用分數影響貸款利率至關重要，所以諮詢的時候務必要問清楚，確定已經查了就幾家都做一次一起查，如果已經分散了，那就要自己評估。因為如果信用分太低會需要一段時間恢復。計畫要買房的期間也不要再申請信用卡，或做其他借貸，避免影響自己的信用分數。

房貸預審證明Pre-approval是什麼？

很多物件上市之後會用是否有預先審核pre-approval來初步篩選買家，這個文件就是銀行預先批准認證買家的購買能力，通常如果沒有拿到pre-approval是沒有辦法預約看房的，這個情況在疫情之後更是一個基礎中的基礎。不過別擔心，因為拿到pre-approval並不是太困難，只要跟貸款公司或者銀行提供收入跟信用相關的基本資料，有些甚至不需要pull credit只是先單方面信任你提供的資料就能提供你預審證明。

不過正也因為pre-approval這麼容易取得，所以一旦有了基本的pre-approval letter之後，如果已經確定近期要買房，可以跟屬意的貸款機構進一步做Underwriter pre-approval。

貸款預審Underwriter Pre-approval是什麼？

這一個階段是讓貸款方先行審核貸款資格，會需要各種文件包含W2、工作證明、聯絡人、所有財產包含帳戶資料、股票資料或其他財力證明。綜合各種條件銀行決定你能夠貸款多少金額，評估你的財力加上銀行貸款能夠買多少價格的物件。

這一個步驟比較花時間，因為基本上就是一個很正式的資料查核，只差沒有通過貸款而已。而這一步驟也是對於買家非常關鍵的一步，因為有了正式的貸款預審，除了買家可以了解自己八九不離十可以通過多少貸款之外，也能在出價的階段根據自己的財務狀況選擇是否可以不需要把貸款放進附加條款（No Loan Contingency）。這個預審有效期限一般三個月，如果三個月過了要重做。

美國銀行助房貸款方案Loan Assistance Program

這次我們所使用的貸款方案是美國銀行幫助買房的方案，最高補助一萬元頭期款以及七千五百元的Closing cost（一次性費用補助）。以下重點整理符合這個方案的一些條件：

• 為主要自住房（非出租房）
• 最低頭期款自備3%，但不同區域有不同規定，一般至少5%（2020年資訊）
• 最高貸款額度765600（2020年資訊）
• 最高頭期款為200000（2020年資訊）
• 最高購買價格957000（2020年資訊）
• 長居身份（綠卡）甚至H1B都可以。（不用是美國公民，不能是學生）
  • 本來以為這麼好康的方案需要是公民，沒想到身份不是問題（撒花）
• 有最高收入限制，依照貸款人的所在地有不同標準。（沒有最低收入限制，但要付得起貸款）
• 購買的物件要在符合中低收入標準的區域，關於如何查詢這個標準下面會說明
  • 這個標準在找房的時候會是比較麻煩的地方，有的時候喜歡的房子不在有補助的區域，如何在他劃定的區域中找到未經打磨的鑽石，那就是每個人需要去下功夫的部分了。

如何快速找尋符合助房貸款方案的物件？

除了詢問你的貸款專員，也可以用以下步驟查詢

• 到以下網址 realestatecenter.bankofamerica.com
• 輸入地名或zipcode
• 點More filters
• 將Properties with homebuyer grants打勾並點擊Apply Filters

當初知道了這個方案就著手開始聯繫貸款專員，一步一步完成了預審以及貸款資格，也因為使用這個方案購房有區域限制，初期就做了一個App來用地址查詢是否符合資格，但是現在銀行已經推出更方便的工具，所以才有上述的快速查找，需要的朋友可以多加利用。

也由於這個地區限制問題，建議要找另一個貸款方案備用，因為有的時候如果想要下手的物件在守備範圍之外，就需要備用方案上場救援，加上好房賣掉的週期越來越快，這方面一定要提早準備好才不會措手不及。

一旦出價被接受，鎖定利率之後，銀行方面會要求你線上課程拿一個買房相關知識的certificate，費用一個人大約一百以內，還蠻容易的（網路上也有考試答案XD）。這是拿到補助的必要條件，150換17500值得啊～

最後我們透過這個方案實際拿到一萬元的頭期款補助加上七千元Closing cost，大約等值為五十多萬台幣。這筆補助的錢會納入該年度的所得收入，所以隔年還是要繳稅的哦～