美國買房指南:看房注意事項,魔鬼藏在細節裡

實地看房是買房很重要的一個環節,當賣家做完基本調查之後,給買家機會實際體驗房屋的整體空間,實際屋況等等,走馬看花之外,有很多資訊是可以在看房的過程中搜集到蛛絲馬跡。美國如何看房?美國看房要看什麼東西?這篇文章將整理看房的時候該注意哪些細節。

注意:疫情期間看房需要簽文件(PEAD)也需要房仲預約帶看,遵守看房人數限制並配戴口罩,注意個人衛生清潔、減少接觸。

房子外面要看什麼?

房屋外觀的部分可以看否保養良好,有沒有裝鐵門、有沒有裝安全攝影機,房屋位置的隱私性安全性是否足夠(直接面向大馬路還是社區內部),還有詢問屋頂狀況是否正常,有沒有漏水,排水系統是不是正常,有沒有木頭腐敗、蛀蝕或發霉等等。同時可以先注意週邊街道路樹地面路邊停車。街道是否乾淨、有沒有垃圾或碎玻璃;路樹是不是整齊漂亮,還是參差不齊;地面狀況是否良好,還是龜裂斑駁,路邊停的車車況好不好,有沒有被砸過等等,都是判斷的指標。如果有看到鄰居郵差送貨員,可以開口詢問區域狀況,比如說想要治安、噪音等等的問題,居住上有沒有什麼不便,或者喜歡的地方都可以得到最直接的反饋。

房子裡面要看什麼?

多數的房子都會打扮得漂漂亮亮來見客,如何看穿房子的真面目就是現場看房的課題。撇開風水、格局、裝潢風格這種比較個人主觀美學的喜好,綜觀來說在看房的過程中要去看這個房子是否物有所值,是不是還有隱含的成本,有沒有長期的問題等等。

其中一個最重要的問題就是地基(Foundation),一旦地基出問題,就不一定是萬把塊就可以解決的事情,測試的方法也很容易,就是觀察屋子每一扇門打開之後是不是可以停留在任何角度,還是會自動偏移或帶上。還有觀察門框、地面、地基本身是否有裂縫。如果有這些現象就要特別注意屋檢報告是否有提及相關問題,或者區域土壤是否有液化現象影響地基等等。

還有要注意房屋的坐向以及採光問題(自然採光Natural Light),大家多半偏向採光較好的房屋,窗戶的開口向是否光線充足,是否有高樹阻擋是可以觀察的部分。窗外的景物是否宜人,有些人也會在意。

如果附近有主要幹道,檢查窗戶是否為雙層隔音窗(Double pane window),如果尖峰時刻的聲響在室內是否可以接受。美國木造房隔音有限,如果想要常開窗的話噪音會是一個push back。不過以北加灣區的天氣來說,冬天比較冷,有一季幾乎不太會開窗,夏天有一個月如果開冷氣的話也不太會開窗,粗估60%的時間不能自由開窗的話,就看個人如何取捨了。從另一方面來看,若有主要幹道在附近,交通方面則會加分,如果能承受相應的噪音,也能接受未來可能沒有那麼好找到下一位買家的話,也不是不能將房子列入考慮。

車庫的部分有幾種,一種是跟屋子分開的(Detached garage),一種是前後車庫(Tadam garage),另一種是並排車庫(Side-by-side garage),如果一個家庭有多輛車,並排車庫相對方便一些。可以看是否地板狀況良好,天花板的防火材料有沒有做finishing蓋住(沒有做的話只是影響美觀,想要做的話就是要多花錢)。

其他部分還可以看看各種家電的狀況,是否還堪用,地板或地毯是否需要更換。各個水龍頭底下的櫃子可以打開看有沒有積水或污漬。如果屋內有翻修過,要問賣家是否有申請許可證(Permit),施工者是否有執照(Licensed contractor),如果都沒有要審慎評估翻修的範圍跟重要性。如果沒有翻修過,要自己評估如果自己要請人翻修的困難度跟估價,才不會造成預算不夠的問題。

房子有院子要看什麼?

疫情之後,自帶院子的房型更加熱門,大家都開始更重視家裡內外的空間運用。如果沒有院子,可能退而求其次看有沒有陽台,或者再退一步注意社區綠化休閒空間。

如果有院子的房型可以注意院子範圍內有沒有電線桿?如果有電線桿PG&E要維修的話需要經過你家。注意是不是有大樹?如果樹太大枝葉可能會壓到房子需要定期修剪;或者鄰居有沒有大樹,樹如果很茂密,進到你房屋範圍就需要跟鄰居溝通修剪。而且注意大樹還有樹根影響房子底下的問題,如果樹是歸City管轄,就沒有辦法任意處理。注意院子有沒有地方需要施工,比如說地面是否平整有沒有龜裂,是否有籬笆壞掉等等,可能需要跟鄰居或者HOA協商修繕。


如果有喜歡的房子,建議在出價之前在不同時間再回到房子附近繞一繞(晚上,或者平日、週末跟看房當時不同的時間),了解不同時間的周邊環境跟鄰居生活型態,甚至去訪問在路上的住戶,都是更快速直接準確的瞭解當地社區的方法。

記得實地看房的時候盡量多做筆記,把喜歡的不喜歡的點都記錄下來,因為不寫回家很快就忘了,時間一久也很難想起當下看房的一些細節。憑藉筆記的累積更容易歸納出自己喜歡的房屋類型,對自己夢想的房屋藍圖也會更加清晰。

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